关于《长沙市望城区个人建房管理办法(试行)》的政策解读

关于《长沙市望城区个人建房管理办法(试行)》的政策解读

来源:长沙市望城区农业农村局 发布时间:2020-08-06 字体大小:

为进一步规范全区个人建房管理,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省农村住房建设管理办法》(湖南省人民政府令第299号)等法律、规章的规定,结合望城区区实际,制定《长沙市望城区个人建房管理办法》现将有关情况解读如下:

一、修订背景

20198月26发布新修订的《中华人民共和国土地管理法》2020年1月1日起施行,2019年12月12日农业农村部、自然资源部联合下发了关于规范农村宅基地审批管理的通知》,2019年12月17日省政府299号令颁布了《湖南省农村住房建设管理条例》,明确农村宅基地改革和管理有关工作移交到农业农村部门,农村宅基地审批下放到乡镇。2020年4月1日市委农办、市农业农村局、市自然资源局和规划局、市住建局联合下发了《关于切实加强和规范农村宅基地管理的通知》(长农联〔2020〕3号),根据最新法律和法规的相关规定,我区原《长沙市望城区个人建房管理办法》(望政办发〔2019〕9号)已不适用。

二、修订依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中华人民共和国物权法》

3.《中华人民共和国城乡规划法》

4.《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》

5.《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》

6.《湖南省农村住房建设管理办法》(湖南省人民政府令第299号) ?

三、主要内容

《长沙市望城区个人建房管理办法》共六章三十六条,在《长沙市望城区城乡居民建房管理规定(试行)》(望政办发〔2019〕9号)基础上,按照从严审批、从严管理、从严问责的基本原则结合最新法律、法规和政策规定,对个人建房管理规定进行了修订,具体内容如下:

(一)内容更加全面

1、部门职能职责方面。根据上级文件相关要求,结合我区实际,对我区相关区直部门、街(镇)、村(社区)及村民小组的职能职责进行了明确,内容更加细致具体。

2、多规合一方面。增加“多规合一”相关内容(第四条),规定个人建房应当服从规划管理,自然资源部门应按“多规合一”编制村庄规划,将具有鲜明山水和文化特色的古村落等纳入村庄规划保护范围。

3、重建安置方面。增加重建安置小区建房管理相关内容(第十九条至第二十四条),从选址、报批、规划编制、分配、审批程序、结余处置等方面做了详细规定。

4、国有土地个人建房方面。改建房屋程序中增加了区行政审批局审批环节(第二十八条),内容更为完善。

(二)审批更加严格

1、宅基地建房审批范围控制更严(第六条)

经开区、都市区规划范围内,符合建房条件的集体经济组织成员申请建房,由街镇积极引导实行预安置;非都市区范围内引导实施集中居住。

2、重要主干道旁边原则不审批个人建房(第六条)

金星大道、雷锋大道、潇湘大道、黄桥大道、湘江大道、芙蓉大道、金洲大道、319国道、长益复线、普瑞大道、长望路、旺旺西路等城市主干道路两厢及其他重要基础设施两厢规划控制范围内(如电力线路、天然气和石油管道、铁路、高速公路、湘江大堤及其一级支流等按国家规范控制)按有关要求和规定控制,如确需建房的由所属街镇报区个人建房管理工作领导小组审定。

3、禁止非本集体经济组织成员购买宅基地或房屋(第十二条)

非本集体经济组织的农村居民和城镇居民在农村购买宅基地或房屋的,不得为其批准宅基地和办理不动产权证。

4、严格“建新拆旧”管理(第十三条)

规范“建新拆旧”行为。农村村民提出易基新建住宅时,应当向街镇作出同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书并上交原宅基地批准文件,房屋竣工后60日内,由街镇监督建房户将原宅基地上房屋拆除到位。在旧宅未拆除前,街镇不得组织对新建房屋进行验收、区自然资源和规划分局不得发放不动产权证。旧宅拆除并按规定复垦后,原宅基地由村集体经济组织收回。

5、严格管理重建安置小区安置户申请加层(第二十三条)

重建安置小区管控主体为街镇,按已审定的修建性详细规划进行管理,严格审批改扩建,违章建筑一律拆除。已有重建安置小区安置户申请改扩建的,按望城区安置小区品质提升规划方案审批。申请加层的,由区住建局根据第三方检测意见对建筑加层的结构安全签署明确意见,街镇征求相邻住户书面意见后,按审定的修建性详细规划进行审批。

6、严格控制国有土地建房(第二十五条、第二十六条、第二十八条)

(1)严格控制国有土地上个人建房审批。已取得批准文件超过2年未建设的,需按要求重新办理审批和报规报建手续。

(2)国有土地上居民改建房屋按建设项目审批程序和要求办理报规报建手续。区自然资源和规划分局审批建房户申报的修建性详细规划,区住建局配合区行政审批局审批初步设计方案,再由相关职能部门核发《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

7、严禁房地产项目转让国有土地实施个人建房和集体土地上违法建设大型别墅和私人会馆(第二十九条、第三十条)

严禁在集体土地上砌围墙圈土地违法建设大型别墅和私人会馆等,禁止为其以项目名义报批国有土地。

8、严格监督检查(第三十二条、第三十三条、第三十四条)

建房批后监管实行属地管理、分级负责机制。村(社区)发现未经审批或未按审批进行建设的,应当及时制止并报告街镇。街镇对建房全过程承担巡查监管主体责任,实行选址踏勘到场、定点放样到场、基槽验收到场、竣工验收到场“四到场”制度以及日常不定期跟踪检查登记制度,对每个阶段检查做好登记台账,发现违法建设行为,应立即下达书面停工通知书,严格依法处置。

街镇应当建立违法建房举报制度,接到举报后应第一时间组织调查处理,做到“早发现、早报告、早执法、早拆除”。

区人民政府对个人建房管理实行“定期调度,定期督查”制度,对巡查不力、违法建房查处不到位以及不作为、乱作为、慢作为等行为予以通报和问责;个人建房管理工作纳入区对街镇、相关部门的年度考核。

相关责任人在工作中滥用职权、索拿卡要、玩忽职守、徇私舞弊的依纪依法给予党纪政务处分;涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

(三)标准更切实际

1、明确都市区与非都市区范围

参照长沙市人民政府《关于调整征地补偿标准的通知》(长政发〔2018〕10号)中对货币补贴和非货币补贴区域的划分,结合望城经开区范围变化,都市区范围增加:望城经开区规划范围内原乌山镇区域、望城高新区规划范围内原铜官镇区域和茶亭镇区域。

2、明确个人建房基准户型占地面积(第十条)

我区明确基准户型为一户4人(及其以下),每基准户宅基地占地面积不超过100平方米,1人户型占地面积不超过60平方米,2-4人户宅基地占地面积不超过100平方米,4人以上每增加1人相应增加20平方米(独生子女家庭另按每一《独生子女父母光荣证》增加20平方米),但每户的总用地面积不得超过按地类核准的占地面积标准。?

3、明确建房分户的基本原则(第九条)

独生子女住户不论几代人,均认定为一个家庭户型;父母必须伴靠一名本集体经济组织的子女建房;特殊情况由所属街镇组织召开个人建房联审会议审定。

4、鼓励宅基地退出(第十八条)

推进非都市区范围农村宅基地复垦,建房户自愿退出宅基地或放弃宅基地申请资格的,参照长沙市望城区预拆迁安置操作规程进行补偿(或补助)。由街镇向资规局提出复垦申请,资规局报区人民政府审定后组织实施,相关资金从耕地开垦费中予以安排,节余的新增建设用地指标和耕地指标由区政府统筹使用,复垦后的土地权属不发生变化。

(四)宅基地审批程序更简化(第十四条)

结合我区实际,形成了一套“农村村民申请村民小组审查村(社区)审查街镇现场踏勘街镇审批批后监管”完整的望城区农村宅基地审批流程,农村村民只需在家里填写《长沙市望城区农村宅基地和建房(规划许可)申请表》和《长沙市望城区农村宅基地使用承诺书》即可申请,无需跑多次。


长沙市望城区农业农村局

2020年8月6日

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